賃借人と連絡が取れないまま行方を追えなくなってしまった！という経験はありますか？
家賃も払われないし、部屋を放っておけば募集をかけることもできない・・・と焦ってしまうと思います。

それでも賃借人の残置物を勝手に処分するのは法律上で禁止されています。

この記事では、夜逃げされた際の残置物処分はどうしたらよいのか詳しく解説していきます。ぜひ参考にしてみてください。

夜逃げとは？

「夜逃げ」とは、家賃滞納や借金返済の困難などを理由に、入居者が誰にも告げずに住居を離れることを指します。
特に賃貸物件では、解約手続きをせずに突然退去してしまうケースが多く、家賃未払いが続くほか、部屋には家具や私物などの「残置物」が残されることがあります。

夜逃げが発生すると、物件オーナーや管理会社は新たな入居者募集ができず、残置物の処分や家賃回収に関する法的な手続きを行う必要が出てきます。
また住居が放置されることで物件の価値が下がる可能性もあり、迅速かつ適切な対応が求められます。

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残置物処分に関する法律と権利

夜逃げによって残された「残置物」を処分する際には、法律上でお互いに認められている権利に注意する必要があります。
対応を間違えると逆に訴訟されてしまうといった法的トラブルに発展する可能性があるため、法律を理解して慎重に対応しましょう。

賃借人（借り手）の権利

居住権

賃貸借契約を結んでいる以上、いくら夜逃げをしていても居住権を持っていると見なされます。

プライバシーの権利

この権利により、夜逃げして部屋にいないと分かっていても賃借人の許可なく部屋に入ってはいけません。

所有権

残置物は、基本的に賃借人の所有物です。そのため、無断で処分することは「所有権の侵害」となり、後にトラブルに発展する可能性があります。

賃貸人（貸し手）の権利

残置物処分の権利

賃貸借契約が終了し、賃借人が明らかに部屋を放棄している場合、一定の条件を満たせば賃貸人は残置物を処分する権利を持ちます。

賃貸借契約解除の権利

賃借人が夜逃げをして家賃を一定期間（2～3ヶ月）滞納した場合、賃貸人には賃貸借契約を解除する権利が認められます。
ただし契約解除を行う前には、賃借人に対して正式な通知をする必要があります。

家賃の回収請求権

夜逃げをしても、賃借人には未払いの家賃支払い義務が残ります。
賃貸人は滞納家賃の回収請求を行うことができ、必要に応じて保証会社を通じて支払いを求めたり、裁判を起こして強制執行を行ったりすることができます。

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残置物が処分されるまでの流れ

夜逃げされたと思っても、慌てて自分で解決しようとするのではなく法的手続きをしっかりと踏むことが重要です。
この章では、家賃滞納がある案件で最終的に残置物を処分するまでの一般的な手順を紹介していきます。

ステップ1：連絡が取れないか再度試してみる

おそらく夜逃げされている、と考える時点で本人と連絡が取れない場合がほとんどですが、一通り可能な連絡手段で入居者と連絡が取れないか試してみましょう。

もし入居者から何らかの反応があった場合は、未納家賃を支払ってもらえるよう交渉しましょう。
この時、支払いがなければ連帯保証人に請求する旨も一緒に伝えておきます。

ステップ2：連帯保証人に連絡する

入居者から反応がなく、支払いもしてもらえない場合、連帯保証人がいれば連帯保証人に対して家賃支払いの督促を行いましょう。

ステップ3：配達証明を付けて内容証明郵便を送付する

内容証明郵便で未納家賃の督促をしましょう。
このとき支払いの期日を設け、それまでに支払いがない場合は賃貸借契約を解除する旨も伝えます。

この内容証明郵便は、後の明渡訴訟で賃貸人側に有利な証拠にもなります。法律に詳しい専門家や、夜逃げの対応に詳しい保証会社に相談しながら手続きを進めていきましょう。

ステップ3：配達証明を付けて内容証明郵便を送付する

内容証明郵便で未納家賃の督促をしましょう。
このとき支払いの期日を設け、それまでに支払いがない場合は賃貸借契約を解除する旨も伝えます。

この内容証明郵便は、後の明渡訴訟で賃貸人側に有利な証拠にもなります。法律に詳しい専門家や、夜逃げの対応に詳しい保証会社に相談しながら手続きを進めていきましょう。

ステップ4：明渡訴訟の提起をする

内容証明郵便に記載した期日までに支払いがなかった場合は「明渡訴訟」の提起を行います。
賃貸借契約を解除したうえでの物件の明け渡し、これまでに滞納している家賃の支払いを求めます。

裁判所で審理が進み、賃貸人側の主張を認めると、賃借人に対して物件の明渡し命令が下され、正式に退去が命じられます。
ここで初めて賃貸人に物件の明渡しを求める権利が認められるのです。

ステップ5：強制執行の申立てをする

裁判所の許可を得た後、賃貸人は強制執行を申し立てて明渡しを求めることができます。
裁判所の執行官に対して物件の明渡しと残置物の処分を依頼しましょう。執行官が現地を確認し、適切な手続きを経て残置物を撤去します。

ステップ6：残置物の処分

執行官の立ち会いのもと、残置物は処分業者などを通じて適切に処理されます。
残置物の価値がある場合は、公的な手続きを経て競売にかけられることもあります。

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残置物の処分費用は誰が負担する？

夜逃げによる残置物の処分費用は、賃借人が負担するのが基本です。
残置物は賃借人の所有物であり、処分にかかる費用も賃借人に請求できます。
賃借人と連絡が取れない場合や支払い能力がない場合、敷金があればそこから処分費用を差し引きます。敷金が足りない場合は、賃貸人が一時的に費用を立て替えることもありますが、連帯保証人がいる場合は連帯保証人に請求することも可能です。
残置物処分の費用は物の量や種類によって異なりますが、一般的な相場は1LDKで5万円～10万円程度です。家具や家電などが多い場合はそれ以上になることもあります。
処分費用は専門業者に依頼して見積もりを取り、適切に処理しましょう。

残置物を適切に処分するには時間とお金がかかる

賃貸人が物件を明け渡してもらうには、多大な損害を被ることになります。

明渡訴訟は一般的に6か月〜8か月ほどの期間を要します。
残置物撤去費用は賃借人に請求できますが、回収できなければ結局賃貸人が負担することになるでしょう。
弁護士への相談費用ももちろん賃貸人自身が負担しなければいけません。

夜逃げのリスクを軽減するための対策

夜逃げのリスクを軽減するために

夜逃げのリスクを軽減するには、入居者選定の段階で慎重に審査を行うことが重要です。
まず、賃借人の信用調査をしっかり行い、収入状況や勤務先、過去の賃貸履歴などを確認しましょう。
また、賃貸借契約時に連帯保証人を付けることで、家賃が滞納された際の対策となります。

さらに定期的な賃料支払い状況の確認や、連絡が途絶えないように入居者とのコミュニケーションを密にすることも大切です。
家賃を1ヶ月でも滞納した場合にすぐに督促を行い、問題が長期化するのを防ぎましょう。

費用負担のリスクを軽減するために

どれだけ対策をしても、夜逃げは起こってしまうことがあります。
夜逃げされてしまった場合のことも視野に入れながら、費用負担のリスク軽減策も考えておきましょう。

それには家賃保証会社の利用がおすすめです。

家賃保証会社は滞納された家賃を支払ってくれるほか、会社によっては夜逃げの際の残置物処分費用、さらには明渡訴訟にかかった費用も負担してくれます。
これによって賃貸人の負担が大幅に軽減されるのです。
賃貸借契約時に家賃保証会社の加入を義務付けることで、賃貸人は賃料の回収やトラブル時の対応も家賃保証会社に委任できます。

まとめ

今回は、夜逃げされた際の残置物処分について解説しました。
もし夜逃げをされても自力で処分を進めようとせず、プロを頼り、しっかり法的手続きを踏んで対応しましょう。

しかし法的手続きを踏んでいくと、どうしても賃貸人は多くの時間とお金を使うことになってしまいます。

賃貸借契約を結ぶ際に賃借人の信用調査や連帯保証人の設定を行って、夜逃げのリスクを軽減する対策を行いましょう。
そして何より家賃保証会社の利用が非常に有効です。

家賃保証会社「いえらぶパートナーズ」であれば、収納代行型で家賃の回収・督促を行い、家賃の回収可否に関わらず賃貸人に家賃分を送金します。
家賃に関して賃借人とやり取りする必要もなく、確実に家賃収入が得られます。

さらに夜逃げが発生した際には調査を行い、適切に判断し状況に応じた処理をします。もちろん、残置物処分費用や明渡訴訟費用も負担いたします。
夜逃げや家賃回収でお困りでしたら、ぜひお気軽にご相談ください。