「賃貸物件での孤独死」は、賃貸経営を行うオーナーや管理会社にとって避けられません。孤独死が発生した際、適切な対応や費用はどの程度見積もられ、賃貸借契約はどのように扱われるのでしょうか？

この記事では、孤独死が発生した際の法的な側面、費用の負担と保険、そして賃貸物件の原状回復までの流れについて解説します。

賃貸で孤独死が発生した際のリスク

賃貸契約が解除されないことによる家賃未払い

  賃貸で孤独死が発生した場合、家主や管理会社は、遺族や相続人に対して賃貸契約の解除を求めることができます。しかし、遺族や相続人が不明であったり、連絡が取れなかったりすると、賃貸契約は自動的に解除されません。その場合、家主や管理会社は、孤独死した入居者の口座から家賃を引き落とすことができますが、口座に残高がない場合や、口座が凍結された場合は、家賃を回収することができません。

残置物の処分に手間がかかる

  賃貸で孤独死が発生した場合、遺体の発見から搬出までに時間がかかることが多くあります。その間に、入居者の所有物やゴミなどの残置物は部屋に放置されたままになります。これらの残置物は、遺族や相続人が引き取るか、家主や管理会社が処分する必要があります。

しかし、遺族や相続人が不明であったり、連絡が取れなかったりすると、残置物の引き取りは困難になります。また、家主や管理会社が処分する場合も、残置物の量や種類によっては、大型ゴミの収集や特別清掃などの手続きや費用が必要になります。

原状回復に特別清掃や害虫駆除などの費用がかかる

賃貸で孤独死が発生した場合、部屋の中は衛生的にも悪化します。遺体から漏れ出した液体や臭気は床や壁などに染み込み付着し、カビやダニなどの菌類や害虫を発生させます。これらの汚染物質を除去するためには、通常の清掃では不十分であり、特別清掃や害虫駆除などの専門業者を利用する必要があります。清掃料金は一般的には数十万円ほどで、数百万円程度かかる場合もあります。

実際に孤独死が発生した時、オーナーの対処の流れはどのようになるのでしょうか？

孤独死を発見した時の対処の流れ

まず救急車・警察・遺族・関係者への連絡

 孤独死を見つけた場合、まずは救急車に通報して、遺体の生存確認や搬送を依頼します。次に、警察に通報して、現場の確保や死因の調査を依頼します。また、家主や管理会社などの関係者にも連絡して、事情を説明します。

現場検証と遺体の扱い

孤独死の原因を確認するために、警察による現場検証が行われます。その際、家宅捜索なども行われ、事件性がないと判断されるまで家族であっても現場である故人の家に立ち入ることはできません。

自宅で亡くなった場合は、かかりつけ医師が個人の遺体を確認し、これまで診察をしてきた病気で亡くなったと確認できれば死亡診断書の作成が可能です。そのまま遺族が遺体を引き取ることも可能です。

遺体の損傷が激しいなど、すぐに死因が特定できない場合は検死のために警察が遺体を引き取ります。つまり、明らかな病死や自然死以外の場合は、事件性の有無を確認するためにも検死が必要な場合が多いです。

事件性がないことが確認されると遺体が返却されることになるので、葬儀屋に取りに来てもらうようにします。遺族が引き取る場合、その後は遺族が対応します。

孤独死した遺体の引き取り手がいない場合には、自治体の方で火葬をして共同のお墓に遺骨を埋葬することになります。

残置物の取り扱い

仮に遺族から相続放棄をされてしまった場合には、「相続財産管理人」を選定して残置物撤去費用を含むすべての費用を生産する手続きを進めることになります。ただし相続財産が不足すると見込まれる場合、いったん申請者（この件に関してはオーナー）が「予納金」を申請時に支払うことになります。

予納金は、相続財産が十分にあり必要な費用をすべてそこから賄えるならば申請者のもとへ返ってくる可能性がありますが、相続放棄という状況から考えるとオーナーに予納金が戻ってくる見込みは低いといえるでしょう。

原状回復にかかる料金

日本少額短期保険協会が2022年11月に発表した「第7回孤独死現状レポート」によると、孤独死の平均清掃費用として原状回復費に約381,111円、残置物処理費に約235,839円かかることが分かっています。

参照：第7回孤独死現状レポート

原状回復費用は多くの場合、オーナーの負担となります。これは、原状回復については賃借人の故意、過失によるのもののみが賃借人負担となり、通常の利用における損失はオーナーの負担となると考えられているためです。孤独死の状況・経過時間によっては部屋の汚損が進んでしまい、室内の清掃や原状回復工事の費用が大きくなることもあり、ケースによっては400万円以上の工事費用が必要になる場合もあります。

ただし例外として、自殺などといった特別の事情がある場合には賃借人の責任として請求が可能なケースもあります。しかし、事故などを含む通常のケースにおいては原状回復費用を相続人へ請求することはできません。

孤独死保険へ加入しておくことで、費用面のリスクを回避することができます。

家賃保証会社の中には孤独死保険だけでなく、家財保険など、自動付帯が可能なサービスも取り扱っています。費用面のリスクだけでなく、保険に関わる多くの業務を減らす事が可能です。

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孤独死した場合の賃貸借契約について

契約者が孤独死しても賃貸借契約は解除にならない

賃貸物件の入居者には「貸借権」があります。貸借権は契約者本人だけに適応される権利ではありません。入居者が孤独死した場合、相続の対象になります。そのため、賃貸借契約は継続している状態になります。賃貸借契約を解除するためにはこれらの相続人から賃貸借契約解除の書面をもらう必要があります。

ただ、賃貸借契約には「終身建物賃貸借契約」という入居者が亡くなることによって契約終了となるものがあります。通常の賃貸借契約とは違い、事前に管理者が都道府県知事の認可を受ける必要がありますが「相続人の有無を確認したり、解約手続きをしたりするなどの手間」が発生しません。

賃貸で孤独死があった場合の法的な責任や義務

告知義務について

不動産取引の対象となる物件で、過去に「人の死」があった場合、借主や貸主に心理的な抵抗を与える要素が発生するといえるでしょう。その際には入居希望者に対して過去に物件で発生した事案の「告知義務」があります。

物件内で発生した孤独死についても告知義務が発生する場合があります。ただしすべてのケースで告知義務が発生するわけではありません。

下記のケースであれば告知義務を行うべきだといえるでしょう。

遺体が発見されないまま長時間が経過した

自然死であっても、死亡から長時間が経過すると遺体が傷み、物件内部が汚れたり臭いがついたりするものです。特殊清掃が必要になるケースもあるでしょう。そういった場合には告知義務が発生します。

自殺した

死後すぐに発見された場合でも、孤独死の原因が自殺であった場合には告知事務が発生すると考えられています。

参照：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

孤独死への対策・予防策は？

入居者への定期的な気配りや連絡をする

郵便物やゴミが溜まっていないか、ドアノブや窓に異常がないかなどをチェックするのは有効です。また、入居者とのコミュニケーションを図るために、イベントや交流会などを開催することもおすすめです。入居者同士のつながりや信頼関係を築くことができるので、孤独死の早期発見につながりやすいでしょう。

ホームセキュリティの設置を検討する

ホームセキュリティシステムとは、ドアや窓にセンサーを取り付けたり、カメラやマイクを設置したりすることで、自宅の状況を監視できるシステムです。このシステムを利用することで、異常が発生した場合に、警察や消防などの緊急機関へ自動的に通報できるようになります。また、遠隔地から自宅の様子も確認できます。家族や友人などにも、自分の安否を知らせることが可能です。

保険の加入を検討する

孤独死した場合、遺体の処理や遺品の整理などにかかる費用は、遺族や連帯保証人などが負担することになります。しかし、これらの費用は高額になることが多く、経済的な負担が大きくなります。

そのため、家主向けの孤独死保険に入っておくのも一つの方法です。孤独死があった際の部屋の片付けや修繕費用が保証されます。また、孤独死があった部屋が空室になった場合も、家賃の損失分が保証されます。

家賃保証会社の中には孤独死保険の自動付帯が可能なサービスも取り扱っている場合があります。また、孤独死費用面のリスクだけでなく、保険に関わる多くの業務を減らす事が可能です。

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孤独死保険の自動付帯が可能

高齢者が多い賃貸では入居時に「孤独死保険」を付帯させることが多いです。これによって孤独死が発生した際の清掃費用などをまかなうことが可能です。ただ、保険を付帯させると、「集金や送金」「解約返戻金の送金」「保険業務監査対応」「解約手続き」などの不動産以外の多くの業務が発生してしまいます。いえらぶパートナーズの「保険付き家賃保証プラン」を利用すると、それらの手続きを行う必要がなくなります。

シニア向け総合見守りサービス

身寄りが少ないシニアの入居者の場合、孤独死してから死後数か月経過して発見されるケースもあります。その際に特殊清掃にかかる費用や手間が増え、保険でまかなえず次の入居者を募集するのに時間がかかってしまうケースもあります。いえらぶパートナーズのシニア向け相貌見守りサービス「まごころ」は、24時間対応のコールセンターが定期的にシニア入居者に安否確認を行い、その結果を家族や親族にお知らせするサービスです。

事前にかかりつけ医や介護状況などを個別で電子カルテ化するため、オペレーターが適切に対応できます。入居者が困っている場合は、いつでも回数制限なく電話相談が可能です。看護師名地がオペレーター対応し、担当医などへの緊急要請などもしもの時も迅速に対応できるといえるでしょう。

他にも数多くのサービスを付帯可能

「孤独死保険付帯」や「シニア向け総合見守りサービス」以外にも、シニアに便利な面が多い「24時間駆け付けサービス」や「近隣トラブル解決支援サービス」、「住宅設備機器の保証サービス」などが付帯可能です。

自分の管理物件にあったサービスを選ぶことで、賃貸経営を効率化し、入居者の満足度も高まります。

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まとめ

この記事では賃貸で孤独死が発生した場合の対処の流れや費用、賃貸借契約の取り扱いについて解説しました。

孤独死のリスクを保証会社を利用しカバーすることで、入居者が増えることにつながります。また、効率的な賃貸経営にも貢献できます。

リスクを抑え効率的な賃貸経営を行うには、一度保証会社の利用のご検討をおすすめします。