家賃滞納が1か月以上の場合の対策

家賃滞納が1か月の場合の解除の可能性

家賃の支払い期日までに連絡が無かった場合、どんな対応を行えば良いのでしょうか？

家賃滞納で最も多い理由が「うっかり忘れ」です。給与口座と、家賃の引き落とし口座が異なる人に起きやすいです。賃貸契約を行った翌月や、入居者が転職などを行った際によく見られます。

入居者へ家賃が滞納されていることを電話すると「すいません、忘れてました、、、」と入金してくれる人が多いです。

もし入居者に何度も電話してもつながらない場合「家賃滞納を自覚しているからわざと電話に出ないでは？」と思ってしまうのも無理はありません。

しかし、家賃を1か月分滞納しただけでは賃貸借契約の契約解除事由にはなりません。

「建物の賃貸借契約は、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されたと認められる事情がない限り解除できない」というのが裁判所の解釈であるためです。

よほどの事情がない限り1か月の滞納では信頼関係が破壊されたとまではいえず、解除が認められる可能性は低いといえます。

契約書に失権約款を組み込むことは出来るけど、、、

「1か月家賃滞納が続いたら契約は解除される」という「失権約款」を契約書に記載することは可能です。

このような記載をすることは違法ではありません

ただ、こうした条項は形式的なものにとどまり、裁判で争われた場合には、実際にその通りの効力は認められないものと考えた方が良いでしょう。

裁判所は概ね2~3か月程度の滞納があれば、「信頼関係の破壊」があると判断して契約解除を認める傾向があります。

入居者への対応策

入居者へ連絡を取る

入居者に電話やメールで連絡を取り、滞納の理由や支払い予定を確認しましょう。入居者が支払い意思を示している場合は、分割払いや猶予期間の設定などで柔軟に対応することが必要です。

督促状・内容証明郵便を送付する

入居者と連絡が取れない場合や支払い意思がない場合は、督促状を送付しましょう。督促状には滞納金額、支払期限、振込先、法的措置の可能性などを明記します。督促状は内容証明郵便で送ることで証拠になります。

家賃滞納が2か月～3か月以上の場合の対策

再度連絡を取る

入居者に再度連絡を取り、滞納の理由や支払い予定を確認しましょう。入居者が支払い意思を示している場合は、分割払いや猶予期間の設定などで柔軟に対応する必要があります。

裁判手続きの準備

連絡や支払いがない場合には、裁判に訴状を提出し、訴訟を行います。裁判の結果、相手方の所在が不明であると認められた時は、簡易裁判所に提出した契約解除の通知書が裁判所の掲示場に掲示され、その掲示が官報に掲載されます。

官報掲載後は相手方に公示が送達したものとみなされ、これで賃貸借契約解除通知が相手方に到達したことになります。

家賃滞納から適切な部屋の明け渡しまでの流れはこちらの記事で解説しているので是非参考にしてください。

▶行方不明の入居者…家賃や契約をどうする？

家賃滞納が4か月、5か月...半年以上の場合 | 飛び飛びの支払い

消滅時効に注意

家賃の滞納が一か月ごとに続き、そうして家賃滞納が数か月、半年分～溜まってしまうケースもあります。

家賃には5年の短期消滅時効があります。そのため家賃の消滅時効が問題になる前に契約を解除し、明け渡しを求めるべきです。法律上はそのような決まりがあります。

飛び飛びで支払われる１か月分の家賃が、「何年何月分の家賃として支払われている」のか、契約で明示されないのが通常だと思います。

法定充当の順序としては、弁済期の先に到来したものに充当されることになります。（民法489条）法的には、最も古い月の家賃に充当することには正当性があるため、「もうすぐ時効だから」入居者への催促をあきらめないようにしましょう。

家賃滞納への対策は「保証会社の利用」がおすすめ

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家賃滞納が続く入居者への対応を丸投げ可能

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入居者の家賃滞納時にも安定して入金

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幅広い保証サービスがあり、集客にも役立つ

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入居者にとっても便利で安心できるサービス内容になっているため、集客・顧客満足度の向上につながるといえます。

まとめ

この記事ではオーナー・管理会社が、家賃滞納している入居者に対して期間別にどのような対応を取ることが可能なのか紹介してきました。

入居者に対して強制退去を行う際には、最終的には裁判等の手続きを踏む必要があります。手続きにまつわる諸々の時間を逆算して事前準備を怠らないようにしましょう。また、入居者がとびとびで家賃滞納している場合は時効にも気を付けましょう。

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