家賃滞納者を強制退去させることは可能？

家賃滞納者を強制退去させることは可能ですが、すぐにできるわけではありません。
日本の法律では、賃借人（借り主）の権利が強く保護されており、大家（貸し主）が一方的に賃借人を追い出すことはできません。

家賃滞納が発生した場合、まずは大家が賃借人に対して支払いの督促を行います。それでも支払いがない場合、次のステップとして契約の解除が求められます。しかし、契約の解除には「正当な理由」が必要であり、家賃滞納が一定期間（通常3か月以上）続くことがこの理由の一つとなります。
契約が解除されたとしても賃借人が自発的に退去しなければ、次は裁判所に訴訟を起こし強制退去命令を求める必要があります。

裁判で大家側が勝訴したときに初めて執行官による強制執行が可能となり、最終的には賃借人を退去させることができます。
このように、強制退去は法律に従った正当な手続きを経なければならず、時間がかかることが多いです。そのため、家賃滞納が発生した場合は早めの対応と話し合いが重要です。

では、家賃滞納者への対応はどのように行うのが良いのでしょうか。
滞納期間別に対応方法をご紹介していきます。

家賃滞納期間別の対応方法

家賃の支払い期日までに支払いも連絡も無かった場合、どんな対応を行えば良いのでしょうか？
まずは基本的な対応方法をご紹介します。

電話やメールで連絡を取る

入居者に電話やメール・SMSで連絡を取り、滞納の理由や支払い予定を確認しましょう。
入居者が支払い意思を示している場合は、分割払いや猶予期間の設定などで柔軟に対応することが必要です。

督促状・内容証明郵便を送付する

入居者と連絡が取れない場合や支払い意思がない場合は、督促状を送付しましょう。
督促状には滞納金額、支払期限、振込先、法的措置の可能性などを明記します。督促状は内容証明郵便で送ることで、裁判を起こした際の証拠にもなります。

家賃滞納が1か月の場合

１か月分の家賃滞納で最も多い理由が「うっかり忘れ」です。
給与口座と家賃の引き落とし口座が異なる人に起きやすく、賃貸借契約を締結した翌月や入居者が転職した際などによく見られます。

入居者へ家賃滞納されていることを伝えると「すみません、忘れていました」と入金してくれる人が多いです。
もし入居者に何度も電話してもつながらない場合は、メールやSMSで滞納と振込先の案内をしたり払込み用紙を郵送したりといった対応をしましょう。

電話がつながらないと「家賃滞納を自覚しているからわざと電話に出ないでは？」と不安になるかと思います。
しかし、家賃を1か月分滞納しただけでは賃貸借契約の契約解除事由にはなりません。
「建物の賃貸借契約は、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されたと認められる事情がない限り解除できない」というのが裁判所の解釈であるためです。

よほどの事情がない限り1か月の滞納では信頼関係が破壊されたとまではいえず、契約解除や強制退去が認められる可能性は低いといえます。

ちなみに「1か月家賃滞納が続いたら契約は解除される」という「失権約款」を賃貸借契約書に記載することも可能ですが、こちらはあまりおすすめできません。
このような記載をすること自体は違法ではありませんが、こうした条項は形式的なものにとどまります。
裁判で争った際にはその通りの効力は認められないことがほとんどです。
裁判所は概ね2~3か月程度の滞納があれば、「信頼関係の破壊」があると判断して契約解除を認める傾向があります。

家賃滞納が2～3か月の場合

家賃滞納が2～3か月続いた場合は、滞納金額も高額になり一括で支払ってもらえる可能性は低くなります。
督促時には分割払いや猶予期間の設定などで柔軟に対応しつつ、支払いの根拠や収入日はしっかり聞き取っておきましょう。

電話やメール・SMS、郵送物を送っても反応が得られない場合は、物件を訪問するのも１つの方法です。
郵送物が溜まっているかどうかを確認したり、玄関ドアに書類を挟み込んだりすることで、家への出入りを確認することもできます。

また、連帯保証人がいれば連帯保証人に連絡をとりましょう。
連帯保証人は入居者本人に代わって支払いすると約束した立場ではありますが、急に督促するのではなく、まずは入居者本人に交渉してもらえないか相談する形で連絡しましょう。
そのうえで事前連絡をして、連帯保証人に向けて督促状を出します。

滞納が続いているからといって、裁判の手続きを通らずに勝手に鍵を変える、荷物を処分するといった対応はしてはいけません。
これは「自力救済」といって、借主の権利を無視した不法行為にあたります。
必ず裁判の手続きを踏むようにしましょう。

裁判の手続きを始める

連絡や支払いがない場合には、裁判所に訴状を提出し訴訟準備を行います。
ここでは具体的な手続きの順序も併せて紹介していきます。

①書面での警告（催告）

まずは家賃滞納者に対して書面での警告（催告）を行います。
支払いを求める通知書を送付し、指定した期限までに支払いがない場合には契約解除の意図を示します。

②賃貸借契約の解除通知

家賃滞納者が警告に応じず支払いがなかった場合、賃貸人は賃貸借契約の解除を通知します。
この通知も書面で行いましょう。裁判の時にはこの書面が契約解除の正当性を示す証拠となります。

③明渡訴訟の提訴

契約解除を通知したにもかかわらず、賃借人が自発的に退去しない場合、賃貸人は裁判所に「明渡訴訟」を提起します。
これを受けて裁判所は家賃滞納者に対して物件の明け渡しを命じる判決を下します。

ちなみに裁判の結果家賃滞納者の所在が不明であると認められた時は、簡易裁判所に提出した契約解除の通知書が裁判所の掲示場に掲示され、その掲示が官報に掲載されます。
官報掲載後は相手方に公示が送達したものとみなされ、これで賃貸借契約解除通知が相手方に到達したことになります。

この訴訟を通じて初めて、賃貸人は法的に賃借人に物件の明け渡しを求めることができるのです。

④強制執行の申立て

もし判決が確定しても家賃滞納者が退去しない場合、今度は裁判所に「強制執行」の申立てを行います。
これは、裁判所が賃借人に対して強制的に退去させる手続きを指します。

⑤強制退去

強制執行が認められると、執行官が賃借人に対して物件を退去するよう正式な通知を行います。
通知後、指定された期限までに賃借人が自発的に退去していなければ、強制退去が実施されます。

執行官は賃借人の持ち物を外に運び出し、場合によっては保管場所に移動させることもあります。

家賃滞納から適切な部屋の明け渡しまでの流れはこちらの記事でも解説しているので、ぜひ参考にしてください。

▶家賃滞納者と連絡が取れない！警察に届けるべき？契約解除できる？対処法や注意点を解説

家賃滞納が4か月以上の場合

家賃滞納が４か月以上続いた場合には、家賃の支払いよりも退去を優先して求めましょう。
入居者側の負債は何十万～何百万円にも及び、すぐに支払えるケースはほとんどありません。

部屋を貸しているだけ賃貸人側の損害が膨らんでいくため、一刻も早く退去してもらいたいものです。

信頼関係も破壊していると裁判所に認められるので、何も対応していない場合はすぐに明渡訴訟の準備を始めましょう。

消滅時効に注意

中には定期的に支払いをしてくれるものの家賃の滞納が数か月ごとに続き、家賃滞納が数か月分溜まってしまうケースもあります。

家賃には5年の短期消滅時効があります。飛び飛びで支払われる１か月分の家賃が「何年何月分の家賃として支払われている」のか把握しておかないと、最悪の場合督促する権利すら失うことになってしまうので注意しましょう。
そのためにも家賃の消滅時効が問題になる前に契約を解除し、明け渡しを求めるべきです。

法定充当の順序としては、弁済期の先に到来したものに充当されることになります。（民法489条）
法的に最も古い月の家賃に充当することには正当性があるため、「もうすぐ時効だから」と入居者への催促をあきらめないようにしましょう。

家賃滞納への対策には保証会社の利用がおすすめ

滞納家賃を回収するには、多くの時間・費用・手間がかかります。
交渉を重ねたけど結局支払ってもらえず泣き寝入り、、、といった事態も避けたいですよね。

そんな賃貸人の皆様には、家賃滞納のリスクを削減できる家賃保証会社の利用をおすすめします。

連絡を取れない入居者がいた場合でも安定した入金が見込めるのはもちろん、家賃滞納者への対応も丸投げできます。

入居者の家賃滞納時にも安定して入金

家賃保証会社「いえらぶパートナーズ」であれば、入居者が家賃を支払わなくても毎月決まった日に家賃相当額を振り込んでくれるので、賃貸人は安心した賃貸経営を続けることが可能です。
「家賃収入が入居者に左右される」といった精神的な負担もなくなります。

家賃滞納が続く入居者への対応を丸投げ可能

家賃保証会社を利用すると、賃貸人は家賃滞納者への連絡や交渉、立ち退きの手続き、法的措置といった対応を自分で行う必要がありません。
そのため時間や労力を節約でき、集客や顧客対応に集中できます。

幅広い保証サービスがあり、集客にも役立つ

家賃保証会社には家賃滞納している入居者への対応にとどまらず、オーナー・不動産会社・入居者向けに幅広いサービスを取り扱っている会社もあります。
例えば「いえらぶパートナーズ」には、以下のようなサービスが揃っています。

入居者にとっても便利で安心できるサービス内容になっているため、集客・顧客満足度の向上につながります。

まとめ

今回は、家賃滞納者への対応方法や強制退去までの手続きについて紹介しました。

入居者に対して強制退去を行う際には、最終的には裁判等の手続きを踏む必要があります。
手続きに関する諸々の時間を逆算して事前準備をしましょう。また、入居者がとびとびで家賃滞納している場合は消滅時効にも注意が必要です。

家賃保証会社「いえらぶパートナーズ」は、家賃滞納にまつわる手間や費用を代わりに請け負い、集客にもつながる幅広いサービスを展開しています。
家賃滞納や強制退去の手続きといった不安がある方は、ぜひお気軽に相談してみてくださいね。

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