家賃滞納したまま引っ越しされた場合、賃貸契約はどうなる？

賃貸契約は自動的に解除されない

家賃滞納したままの引っ越しでも、賃貸契約は自動的に解除されるわけではありません。賃貸契約が解除される場合としては、下記があげられます。

・契約期間が満了する
・双方が合意して解除するか
・いずれかの当事者が正当な理由で解除する

上記のいずれかでしか賃貸契約は終了しません。したがって、家賃滞納したまま引っ越されたとしても、賃貸契約は有効なままとなります。

賃貸契約を解除する方法や基準

大家側から契約を解除する場合の正当な理由としては、以下のようなものがあげられます。

・物件の改築や取り壊し、自己使用などのために賃貸借契約を継続できない
・賃借人が家賃を6ヶ月以上滞納している
・賃借人が無断で他人に転貸や譲渡をした
・賃借人が無断で増改築や用法変更をした
・賃借人が大きな騒音や悪臭などで近隣に迷惑をかけている

大家側から契約を解除する場合の手続きとしては、以下の・手続きが必要です。

賃借人に対して退去日の6ヶ月以上前に書面で解除通知（解除事由や退去日、敷金返還方法などを明記）を送付すること。解除通知に対して賃借人から異議があった場合は、話し合いや調停、裁判などで解決すること。

大家側から契約を解除する場合は、正当な理由と適切な手続きが必要です。

オーナー・管理会社が取れる対処法・家賃の回収方法

入居者・連帯保証人に連絡を取る

まずは、入居者や連帯保証人に連絡を取ってみましょう。夜逃げしたとは伝えないで、家賃の支払い状況をそれとなく伝え、家賃が滞っている理由や入居者が現在どういう状況なのかを確認してください。

もし、入居者が困窮している場合は、家賃の分割払いや減額などを提案してもいいでしょう。入居者・連帯保証人との信頼関係を保ちながら、円満に解決することが望ましいです。

事件性が疑われる場合は警察などへ連絡

警察や消防署に連絡することで、入居者の現在の住所や連絡先を調べることができる可能性もあります。また、入居者が事件や事故に巻き込まれている場合は、その情報も把握している場合があります。

ただ、警察や消防署は、民事問題に優先的に対応する義務はありませんし、入居者の情報を開示する義務もありません。また、入居者に対して不当な嫌がらせや脅迫を行うことは違法です。

訴訟を行う

連帯保証人に連絡した後も入居者と連絡が取れなかった場合は、家賃を回収するために訴訟を行うことになります。訴訟を行う際には、以下のような手続きが必要です。

内容証明郵便で家賃の請求

まずは、内容証明郵便で入居者や連帯保証人に対して家賃の支払いを請求します。内容証明郵便とは、郵便局が送付内容や送付日時を公的に証明するサービスです。内容証明郵便で請求することで、後々の裁判で有利になります。内容証明郵便では、滞納家賃の金額や支払い期限、支払い方法などを明記します。

裁判所に明け渡し請求訴訟

内容証明郵便で請求しても支払われない場合は、裁判所に明け渡し請求訴訟を提起します。明け渡し請求訴訟とは、入居者に対して賃貸借契約の解除と物件の明け渡しを求める裁判です。明け渡し請求訴訟を提起する際には、弁護士に依頼することが望ましいです。弁護士に依頼することで、適切な書類作成や手続きが行えます。

強制執行の申し立て

明け渡し請求訴訟で勝利した場合でも、入居者が自発的に物件を明け渡さない場合があります。このような場合は、強制執行の申し立てをします。強制執行とは、裁判所が入居者に対して物件の明け渡しを強制することです。強制執行の申し立てをする際には、判決文や申立書などの書類や手数料が必要です。

訴訟を行っても家賃が回収できなかった場合

訴訟を行っても、入居者から家賃を回収できなかった場合は、以下の方法を取ることが可能です。

連帯保証人に対して家賃を請求する

連帯保証人に対して家賃の支払いを請求することができます。連帯保証人は、入居者と同じくらいの責任を負っています。しかし、連帯保証人に家賃の支払いを拒否される場合があります。その場合は、連帯保証人に対しても訴訟を提起することになります。

貸主の行方や財産を調査する

貸主の行方や財産を調査することで、家賃の回収の可能性を高められます。貸主の行方や財産を調査する方法としては、以下のようなものがあります。

登記情報は、登記所において公開されており、誰でも閲覧することができます。したがって、大家が入居者の登記情報を確認するには、特別な手続きや同意は必要ありません。ただし、登記情報は物件に関するものであり、入居者本人の現在の住所や連絡先などを直接知ることはできません。

入居者の現在の住所や連絡先などを調査してもらうことができます。探偵や興信所などの専門業者は、様々な手段やノウハウを用いて入居者を探すことができます。ただ、探偵や興信所などの専門業者に依頼する場合は、契約内容や調査方法が違法ではないか注意する必要があります。

以上のように、家賃滞納したまま引っ越しされた場合は、オーナーや管理会社が取れる対処法や家賃の回収方法があります。しかし、これらの方法は時間や費用がかかる上に、結果が保証されるわけではありません。そのため、できるだけ家賃滞納や夜逃げされないように事前対策をすることが重要です。

賃貸契約を解除する上での注意点

裁判中に家に入ってはいけない

賃貸契約を解除する際には、入居者との間でトラブルが発生する可能性があります。入居者が家賃を滞納したり、物件を荒らしたり、退去しない場合などは、裁判を起こす必要があるかもしれません。しかし、裁判中に家に入ってはいけません。これは、不法侵入や威嚇などの罪に問われる恐れがあるからです。裁判中は、法的な手続きに従って、入居者の同意や仮処分命令などの許可を得てから、家に入ることができます。

原状回復や入居者募集の準備を始める

賃貸契約を解除した後は、早急に物件の原状回復や入居者募集の準備を始めることが重要です。原状回復の費用は、原則として入居者が負担することになっていますが、敷金や保証金などの預かり金が足りない場合、入居者が連絡が取れない場合などは、自己負担で行う必要があります。

入居者募集の準備とは、物件の広告や見学などを行うことです。物件の広告は、インターネットや不動産会社などを利用して、多くの人に知らせることが効果的です。物件の見学は、物件の魅力や特徴をアピールすることが重要です。見学時には、物件の清潔さや明るさ、設備や間取りなどに注意してください。また、見学者の要望や質問に丁寧に対応することも大切です。

家賃滞納したまま引っ越しされる事態を防ぐための対策方法

入居者の審査を厳正に行う

家賃滞納したまま引っ越しされる事態を防ぐためには、入居者の審査を厳正に行うことが重要です。入居者の審査とは、入居者の収入や信用情報、勤務先や前住所などを確認することです。

入居者の審査を厳正に行うことで、家賃の支払い能力や支払い意欲、生活態度などを把握することができます。また、入居者の審査を厳正に行うことで、入居者に対しても契約の重要性や責任感を伝えることができるでしょう。

保証会社を利用する

保証会社を利用することも、家賃滞納したまま引っ越しされる事態を防ぐための対策方法の一つです。保証会社とは、入居者が家賃滞納した場合に、大家に代わって家賃を支払ってくれる会社です。保証会社を利用することで、大家は家賃収入の安定や回収の手間を省くことができます。

また、保証会社は、入居者に対しても催促や督促などの措置を行うことができます。保証会社を利用する場合は、入居者に保証料や加入手数料などの費用を負担してもらう必要があります。

おすすめ保証会社「いえらぶパートナーズ」

「いえらぶパートナーズ」は、独立系の保証会社として、自社データをもとに審査を行っています。他の保証会社よりも審査は通りやすい傾向はありますが、データに基づいて審査しているため、家賃滞納事故が起こることが比較的少ないです。

また、家賃保証だけでなく、24時間駆け付けサービスも提供しています。これは、入居者が家賃滞納した場合や物件にトラブルが発生した場合に、大家に代わって迅速に対応してくれるサービスです。例えば、入居者が家賃滞納した場合は、催促や督促などの措置を行い、物件にトラブルが発生した場合は、修理や清掃などの対応を行います。

その他にもクレジットカート決済対応・外国語対応など幅広い業務を行っているため、業務を改善・効率化したいオーナー・管理会社におすすめです。

幅広いサービスを取り扱っているため、現在利用している保証会社に足りない点を補いたいオーナー・管理会社にとっても利用できるサービスです。

下記リンクより無料でお問い合わせください。

まとめ

この記事では、家賃滞納のまま引っ越しをされた場合の対処法・手続きを紹介しました。多くの手続きを踏む必要があり、労力や手間がかかります。しかし保証会社を導入することで家賃滞納への対策、業務効率化につながるでしょう。ぜひ導入を検討してみてください。

最後に具体的な手続き事例を3つまとめました。家賃を滞納してしまった場合、以下の流れや対策を知っておくことが重要です。

1. 家賃滞納の流れ:
- 督促: 貸主または管理会社が電話、訪問、督促状を通じて借主に支払い督促を行います。
- 保証会社の介入: 借主からの入金がない場合、貸主は保証会社に代位弁済を請求し、立て替え払いを受けます。
- 解除通知: 内容証明郵便で「賃貸借契約の解除の通知」が送られます。借主は3か月以内に全額支払うことで継続契約可能です。
- 強制退去: 家賃回収ができない場合、強制退去が行われることもあります。

2. 家賃滞納によるトラブル:
- 信用情報への影響: 家賃滞納は信用情報に記載され、新たなクレジットカードやローンの審査に影響を及ぼす可能性があります。
- 延滞損害金: 家賃滞納に加えて延滞損害金を支払う必要があります。計算式は適切に理解しておきましょう。

3. 対策:
- 借主対策: 定期的に家賃支払いを確認し、自動引き落としを利用するなど、振り込みを忘れないようにしましょう。
- 貸主対策: 支払委託型の家賃保証会社を選ぶことで家賃収入を安定させることができます。

家賃滞納を防ぐために、適切な対応を心掛けましょう。