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家賃滞納をされてしまったとき、どのように督促すればよいか悩むと思います。
督促手順を誤ると入居者とのトラブルを招き、最悪の場合、法的問題に発展するリスクもあります。そのため、不動産管理会社は法令を遵守しつつ、効率的でトラブルの少ない対応を心がけることが重要です。
この記事では、家賃滞納が発生した際の督促の手順を具体的に解説していきます。トラブルを未然に防ぐための対策も併せてご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

家賃滞納者への督促の流れ

家賃滞納者への督促は、以下のような流れで行います。

1.入居者・保証人へ電話連絡

まずは、契約者本人に電話（メールやSMS）といった気づきやすい方法で連絡をします。家賃の支払い期限や金額を確認し、支払い理由や方法を聞きます。
この段階では、「支払いの忘れ」という軽微な理由である可能性が高いため、督促というよりも「お知らせ」の形で通知を行うことがポイントです。

2.督促状を送付

連絡後も反応がなく、1週間ほど家賃の支払いもなかった場合には、書面による督促状を送ります。
この督促状には「〇月〇日までにご入金がない場合は連帯保証人へ連絡します」など、未対応の場合の具体的な次の措置を示唆する内容を含めます。また、支払いの期限を明確にすることで、入居者に緊迫感を持たせます。
この際、記録が残るように簡易書留などで送付することをおすすめします。郵送方法を工夫することで、相手に対して正式な督促であることを伝える効果も期待できます。

以下、督促状の例文です。

令和●年●月●日
●●●●（入居者名）様

賃貸物件名：●●マンション●号室
（物件所在地：〒●●●-●●●● ●●県●●市●●町●丁目●-●）


賃料のお支払いに関するご連絡

平素は●●マンションをご利用いただき、誠にありがとうございます。

さて、●月分の賃料につきまして、支払い期日を過ぎておりますが、
現在弊社にてご入金の確認が取れておりません。
つきましては、以下の振込先へ早急にご入金いただきますようお願い申し上げます。

振込先情報
振込先金融機関：●●銀行 ●●支店
口座名義：●●●●
口座番号：普通●●●●●●●
滞納金額：￥●●●●（内訳：賃料●●円、共益費●●円）

なお、本状と行き違いで既にご入金いただいている場合は
恐れ入りますが本状を破棄していただければ幸いです。
ご不明点やお困りのことがございましたら、下記連絡先までご連絡くださいますようお願い申し上げます。

お問い合わせ先
管理会社名：●●不動産株式会社
担当者名：●●●
電話番号：●●-●●●-●●●
受付時間：平日9:00～18:00

3.内容証明便で催告書を送付

再三の督促に応じない場合、内容証明郵便を用いて催告書を送付します。この書類には「支払いがない場合は契約解除となる」といった内容を記載し、家賃の支払い期限や金額、遅延損害金、契約解除や立ち退きの可能性などを明記します。
内容証明便は郵便局から発行される公的な文書であり、裁判などで証拠として使用できる法的効力があります。文書を作成する際は内容に誤りがないよう、慎重に作成してください。
支払い期日は到達後1週間程度が目安ですが、状況に応じて適切な期間を設定しましょう。
この段階までくると、入居者が不動産管理会社やオーナーとの「信頼関係」を失い始めたとみなされる可能性が高いです。次の保証人対応や法的手続きへ移行する準備も同時に進めていきましょう。

下記が例文です。

令和●年●月●日
（入居者の氏名）様
（入居者の住所）


催告書

（管理会社名、または貸主名）
（住所）
（氏名）


拝啓

平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

さて、貴殿が令和●年●月●日に締結された賃貸借契約（以下、「本契約」といいます）に基づき、
下記の物件に居住されておりますが、現在、下記の賃料が未納となっております。

物件名・所在地
物件名：●●マンション ●号室
所在地：〒●●●-●●●● ●●県●●市●●町●丁目●番地

未納賃料の内容
滞納期間：令和●年●月分 ～ 令和●年●月分
滞納総額：￥●●●,●●●（内訳：賃料￥●●●、共益費￥●●●）

つきましては、本催告書到達後 令和●年●月●日までに、
未納賃料の全額を下記振込先へお支払いいただきますよう催告いたします。

もし上記期日までにお支払いがない場合には、貴殿との賃貸借契約を解除し、
退去を求める法的措置を講じざるを得ませんので、ご了承くださいますようお願い申し上げます。

振込先情報
振込先金融機関：●●銀行 ●●支店
口座名義：●●●●
口座番号：普通●●●●●●●
振込金額：￥●●●,●●●

本状に関してご不明な点がございましたら、下記までご連絡ください。
また、本状と行き違いで既にご入金いただいている場合には、この通知を破棄いただければ幸いです。

お問い合わせ先
（管理会社名）
（担当者名）
（電話番号）
（メールアドレス）

以上

敬具

4.保証人への連絡および法的措置

催告書の送付後も解決に至らない場合は、保証人にも連絡を取りましょう。保証人が入居者の代わりに支払う意思があれば問題は解決しますが、それが難しい場合は最終的な手段である法的措置を検討します。
具体的には「建物明渡請求訴訟」です。
この訴訟は、賃貸人が賃借人に対して、賃料不払いなどの正当な理由に基づいて賃貸借契約を解除し、物件の明け渡しと未払い賃料などの支払いを求めるものです。この訴訟によって、裁判所から明け渡しを命じる判決を得ることができます。
ただし判決だけでは賃借人が実際に物件を明け渡すとは限りません。
判決が確定したら強制執行の手続きを行う必要があります。
強制執行とは、裁判所が選任する執行官が物件に立ち入り、賃借人や残置物を強制的に退去させることです。強制執行には、執行分の付与や強制執行の申立てなどの手続きが必要です。
こういった一連の法的手続きにはコストもかかるため、事前に保証会社の活用や適切な法的相談を検討することが必要です。

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家賃滞納者へのNGな対処法

家賃滞納者への督促は、適切な方法で行わなければなりません。以下のような対処法は、法律に違反する可能性がありますので、絶対に行ってはいけません。

第三者に督促をする

家賃滞納者本人や連帯保証人以外に督促を行うことは、プライバシー侵害や違法行為に該当する可能性があるため厳禁です。
家族や勤務先に連絡したり、物件のドアに張り紙を貼ったりする行為は、法律で問題視されるだけでなく、管理会社やオーナーへの信頼も損なう恐れがあります。連絡を行う際は、必ず本人または連帯保証人に限定しましょう。

脅迫・執拗な連絡を行う

滞納者に対して「支払わないなら職場に言いふらす」などの脅迫的な発言や態度をとることは、明確な違法行為です。
また深夜や早朝の督促も「貸金業法」に準じて不適切とされています。21時から翌8時までの時間帯に連絡を取ることは避けるべきです。この規定は家賃督促を直接対象としたものではありませんが、滞納者の「私生活の平穏」を守るために考慮すべき基準とされています。
さらに同日に何度も電話やメッセージを送るなど、執拗な連絡は「反復的な取り立て行為」とみなされる場合があります。
滞納者の心理的な負担を増やすと、かえって支払い意欲が低下し家賃を回収できなくなる可能性が高まります。
連絡に応じない滞納者に対して焦る気持ちから頻繁に連絡を試みるのは控え、一定の間隔を空けて冷静に対応することが大切です。
電話やメール、SMSを送る場合も伝え方や時間帯、頻度には十分注意し、常識の範囲内で行動しましょう。

鍵交換や荷物を勝手に処分する

滞納者の部屋の鍵を交換したり、荷物を処分したりすることは「自力救済」と言われ、不法侵入罪や器物損壊罪などの犯罪に当たる場合があります。また、滞納者の居住権を侵害することで、契約解除や立ち退きの要求が無効になる可能性もあります。

自力救済について詳しく解説している記事もありますので、併せてご覧ください。
▶自力救済とは？家賃滞納トラブルで法的リスクを回避するための対応ガイド

契約解除や立ち退きを一方的に通告する

滞納者に対して契約解除や立ち退きを一方的に通告することは、契約法や民法に反する可能性があります。契約解除や立ち退きは、内容証明便で正式に催告する必要があります。また、立ち退きに応じない場合は、裁判所の判断を仰ぐ必要があります。

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効果的な督促方法とポイント

滞納者に対して契約解除や立ち退きを一方的に通告することは、契約法や民法に反する可能性があります。契約解除や立ち退きは、内容証明便で正式に催告する必要があります。また、立ち退きに応じない場合は、裁判所の判断を仰ぐ必要があります。

早めに連絡する

家賃滞納者への督促は、早めに連絡することが重要です。連絡が遅れると、滞納者の支払い能力や意欲が低下する可能性があります。また、連絡が早ければ、滞納の原因や対策を話し合う余地も広がります。

対話を重視する

家賃滞納者への督促は、対話を重視することも大切です。対話を通じて、滞納者の状況や思いを理解し、信頼関係を築くことができます。また、対話を通じて、支払い計画や相談窓口などの支援策を提案することもできます。

家賃滞納者への対策・予防には賃貸保証会社の利用がおすすめ！

家賃滞納者への督促は、手間や費用がかかるだけでなく、精神的なストレスも大きいです。
家賃滞納者への対策・予防には、賃貸保証会社の利用がおすすめです。賃貸保証会社とは、入居者の代わりに家賃を支払うサービスを提供する会社です。保証会社の利用には、以下のようなメリットがあります。

家賃収入が安定する

保証会社は、入居者が家賃を滞納した場合でも、オーナー・管理会社に家賃を支払います。これにより、オーナー・管理会社は家賃収入を安定させることができます。また、保証会社は、滞納者に対して督促や法的手段を行うこともありますので、オーナーは無用な費用を省く事ができるでしょう。

家賃隊の督促に必要がなくなり業務負担が軽減される

保証会社は、入居者が家賃を滞納した場合の集金業務を行ってくれます。また、入居者の審査や契約書の作成などの業務も行ってくれます。これにより、オーナー・管理会社は入居者の選定や契約手続きなどの負担が軽減されます。また、保証会社は、入居者とのトラブルやクレームなどの対応も行ってくれますので、オーナーはそのストレスも減らすことができます。

オーナーのリスクが低減される

保証会社は、入居者が退去した際に部屋の清掃や修繕などの費用を負担してくれることもあります。これにより、オーナーは空室期間や修繕費用などのリスクを低減することができます。また、保証会社は、入居者の募集や広告などのサポートも行ってくれることもありますので、オーナーは入居率を高めることができます。

家賃滞納者が多いなら「いえらぶパートナーズ」がおすすめ

賃貸保証会社の中でも「いえらぶパートナーズ」のいえらぶ安心保証がおすすめです。いえらぶパートナーズでは幅広いサービスを取り扱っていますが、入居者とのトラブル対応やクレーム対応に特色があります。24時間対応の「駆け付けサービス」では住まいに関するトラブルや暮らしの悩みをサポートしてくれます。

日頃のサポートはもちろん、クレジットカードでの家賃支払いにも対応しています。「入居者への充実したトラブル対応・多様な決済方法に対応」しているため、入居者の間口を広げ、満足度・定着率の向上につながるといえるでしょう。

まとめ

今回は、家賃滞納者への督促方法と注意点をご紹介しました。
手順や注意点をしっかり押さえておく必要がありますが、家賃を回収するためにも専門家を頼りながら適切に対応していきましょう。

家賃滞納者への対策・予防には賃貸保証会社の利用がおすすめです。
家賃未払いのリスクを軽減し、督促業務の負担を大幅に減らすことができます。
家賃滞納に悩む賃貸管理会社・家主の方は、ぜひ保証会社を検討してみてください。

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