賃貸人にとって、入居者とのトラブルは避けて通れないものです。
特に家賃滞納や不法占拠のような問題に直面したとき、自力で解決する手段があるのか、またその手段が法的に許されるのか気になる方も多いでしょう。

今回は「自力救済とは何か」を解説し、法的リスクを最小限に抑えるための対応方法をご紹介します。

自力救済とは？

そもそも自力救済とは、裁判所や行政機関を通さず自分の力で権利や所有物を取り返そうとする行為を指します。

例えば、家賃滞納が続いていて入居者からも支払う意思が感じられない場合に
・勝手に部屋の鍵を変えて入居者が中に入れなくする
・入居者が留守の間に勝手に家財道具を撤去する
・脅して部屋から追い出す
といった対応を取ろうと考えるかもしれません。

しかし、こういった自力救済は法律上で禁止されています。
いくら入居者側に非があって腹が立っていても、自力で入居者を追い出すような行動をすると不法行為とみなされ逆に訴訟されるリスクを伴います。

自力救済が違法になる理由

賃貸借契約を締結する際、入居者は家賃を払うと賃貸人と約束しているはずです。
その約束を破って賃貸人側が被害を受けているのにもかかわらず、なぜ自力救済が違法になるのでしょうか？

これには日本の法律で定められた権利が深く関わっています。

賃借人は、賃貸借契約に基づいて物件に居住する権利やプライバシーが保障されています。
一方で賃貸人は家賃を受け取る権利や物件を適切に管理する権利を持ちます。ただし、賃借人から居住権を取り上げる力は持っていません。
そのため、裁判所を通した法的手続きを行わずに賃借人から住む場所を取り上げてしまうと「賃借人の権利を無視した」とみなされ違法行為になってしまうのです。

自力救済の事例

実際に自力救済を行い、訴訟で損害賠償が認められた事例もあります。

賃借人が家賃を滞納しており、賃貸人は法的手続きを経ずに自らの判断でドアの鍵を交換し賃借人を閉め出しました。
賃貸人は賃料支払いの督促の一環として鍵交換をしましたが、裁判所はこれを「通常の権利行使の範囲を超えた、賃借人の平穏な生活を侵害する不法行為」と認定し、違法とする判決が下されました。

この裁判で賃貸人には、賃借人に対する慰謝料10万円が請求されました。

他にも、家賃滞納していた賃借人に対し暴言や大声での督促を行い、最終的に鍵交換で締め出した賃貸人に50万円以上の慰謝料が請求された事例もいくつか存在しています。

家賃滞納者への合法的な対応策は？

自力救済が違法行為であれば、賃貸人はどのような対応をするべきなのでしょうか。
ここでは、賃借人に対して賃貸人が合法的に退去・明渡を求められる方法をご紹介します。

法的手続きの手順

合法的に賃借人の家賃滞納や契約違反に対応するには、法的な手続きを段階的に踏んでいく必要があります。
最初に支払いの催告を行い、賃借人の対応がないと賃貸借契約の解除通知、明渡訴訟の提訴、強制退去と進んでいきます。

強制退去までの法的手続きの流れは、以下の記事で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてみてください。

▶家賃滞納は何か月で強制退去？入居者への対応・流れを期間別に紹介、家賃保証会社の対応事例も

弁護士への相談タイミング

弁護士への相談は、支払いの催告・内容証明を送付する段階で早めに行うのが理想的です。

明渡訴訟の裁判をするには、一般的に準備から判決までで約4～5か月の時間を要します。判決が出るまでの間はずっと賃借人の居住権が認められているわけですから、当人が支払ってくれない限り家賃滞納額も膨らんでいきます。

訴訟に発展する可能性がある場合は早期の相談で手続きをスムーズに進め、滞納額を最小限に抑えましょう。

家賃滞納トラブルを未然に防ぐためのポイント

契約書の見直し

賃貸契約書の内容は定期的に見直しましょう。
賃貸借契約書には、家賃滞納や契約違反が発生した際の具体的な対応策を明確に記載しておくことが重要です。例えば「家賃滞納が〇か月続いた場合、契約解除や法的手続きを行う」という項目を追加することで、事前に賃借人へリスクを伝え、問題発生時にスムーズに対処できるようにします。

定期的に契約書の内容を更新し、法改正や判例の変化に対応することも大切です。専門家に相談し、適切な内容が反映されているか確認することもトラブル防止の有効な手段です。

良好なコミュニケーション

入居者との定期的なコミュニケーションを通じて、信頼関係を築くことも、家賃滞納トラブルの予防には非常に効果的です。
家賃滞納者の中には「賃貸人の対応が気に入らない」「賃貸人を困らせたい」といった理由で支払いを拒否する人もいます。賃借人と良好な関係を築いておいて損はありません。

また家賃滞納が分かった段階ですぐに連絡を取ることで、家賃滞納額が大きくなる前に解決できるケースが多くあります。賃借人に支払いの意思がある場合は、早めに家賃滞納を認識しておくことで分割払いの提案など柔軟な対応が可能になります。

明渡訴訟期間の損害も避けたい！そんな時は

賃貸人が賃借人に対して合法的に退去を求められる明渡訴訟ですが、判決までの未納賃料分の損害だって負いたくはないですよね。

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家賃保証会社とは、賃借人の代わりに賃貸人に対して家賃を入金し、未納のある賃借人に対して支払いの督促を行うといった事業を行う会社です。

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